03租赁市场将进入发展快车道

房地产政策层面，继续坚持“房住不炒”的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。

热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲。2021年以来，上海、杭州、东莞等热点城市相继升级调控，上海更是接连5次政策加码，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。

今年的政府工作报告对租赁市场着墨颇多，比如“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”，以解决好大城市住房突出问题。

事实上，大城市由于供需失衡、投机集中等原因，导致住房问题依旧突出。未来土地供应势必要向租赁住房和共有产权住房建设倾斜，或将存在单列租赁住房和共有产权住房用地计划的可能。地方财政也将安排专项资金，全力支持租赁住房和共有产权住房建设。

针对长租房市场乱象，报告提出规范发展长租房市场，将促进租赁市场健康发展。降低租赁住房税费负担，租赁企业、租客均将受益，既能吸引更多市场化企业参与租赁市场运营，也能缓解新市民、青年人等住房难题。

在政策红利的刺激下，预计住房租赁市场将进入新一轮发展快车道，市场规模将持续扩容。在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上曾预测，政策关注重点在租赁。可以预见，随着房地产行业步入无增长时代，房地产开发企业将积极寻找第二增长曲线，租赁市场将成为重要领域。

04新型城镇化仍是房地产行业制度红利

政府工作报告中有一个与房地产市场有关的内容，也是“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务之一。原文表述为“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”

这里面有几个关键词：新型城镇化、城市群和都市圈、城市更新。

完善新型城镇化，城市群和都市圈将成新一轮发展主体。截至2020年末，中国常住人口城镇化率超过60%，按照计划，2025年末常住人口城镇化率将提高到65%。2021-2025年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，意味着未来将有大约7100万人将由农村迁移至城镇，这一部分人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。