进入门槛高，退出门槛低。多数保障房如经济适用房，申请条件要求“具有当地城镇户口”、“家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准”，通过户籍和收入限制将非户籍家庭以及收入水平不在规定范围内的家庭排除在外，进入门槛较高。但在退出机制上，经济适用房房主5年后拥有全部产权，“可以按市场价格出售”，“按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”，退出门槛相对较低，购房者可获得较大退出收益。近年来北京等地推行的“共有产权房”是优化住房保障缺陷的有益尝试，在进入端放开户籍限制，退出端规定转让对象应为代持机构或其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

（五）住房供应：住房租赁市场尚不成熟、制度不完善

1998年以来，住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。2015年城镇居民租赁比例21%，低于多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为55%、39%、37%、36%。低租赁比率与房地产市场尚处于增量房阶段有关，也与租赁制度不完备有关。租赁市场管理主要依据《城市房地产管理法》（1994）和《商品房屋租赁管理办法》（2010），无专项法律；此外租赁市场还存在多项痛点，包括房源单一，个人房源占比达83%；热点城市房源不足，如北京存在1/3供需缺口；租购不同权，承租人难以享受优质的城市公共资源等。

二、建议：推动住房制度改革和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展

（一）持续完善住房市场和保障两个体系

住房制度坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位、完善住房市场和保障两个体系，回归解决居民住房问题。以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。市场体系要维护房价平稳，房价快速上涨则需求涌入保障房体系，政府财政负担过重；房价大幅下跌则造成居民财富缩水、收入下降，诱发市场风险。继续完善以廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造安置房、共有产权房为主体的住房保障体系，降低进入门槛、提高退出门槛。其中，廉租房实现低收入住房困难家庭基本应保尽保，改善中等偏下收入家庭住房条件；公租房缓解新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员住房困难；经济适用房、共有产权房等配售型保障房解决“夹心层”住房困难；棚改房等安置住房让城镇危旧住房中的困难群众“出棚进楼”。